Чем отличается семейная ипотека от ипотеки с господдержкой: простые отличия и что выбрать
Если вы смотрите на ипотеку и слышите два термина - семейная ипотека и ипотека с господдержкой - не удивляйтесь, что они путаются. Многие думают, что это одно и то же. На самом деле это разные программы с разными правилами, условиями и выгодами. Разберёмся, чем они отличаются, чтобы вы не потеряли деньги на неправильном выборе.
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека - это программа, которая работает, если у вас есть хотя бы один ребёнок, родившийся после 1 января 2018 года. Даже если ребёнок один - вы уже подходите. Главное условие: ребёнок должен быть гражданином России, и вы должны быть заемщиком, который официально работает и имеет стабильный доход.
Суть простая: государство снижает ставку по ипотеке до 6% годовых. Это не субсидия, не льгота на первоначальный взнос - это реальная снижение процентной ставки, которая действует на весь срок кредита. При этом вы можете взять ипотеку на новостройку или на строящийся дом. Старое жильё, вторичка - не подходит. Только от застройщика, который участвует в программе.
Сумма кредита может быть до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и ещё в нескольких регионах. В остальных - до 6 миллионов. Это важно: если вы живёте в Калининграде или Уфе, а хотите купить квартиру за 8 миллионов, то вам не хватит лимита. Остаток придётся покрывать своими деньгами.
Ещё один плюс: вы можете использовать материнский капитал как первоначальный взнос. Это не обязательно, но помогает, если у вас не хватает накоплений. Главное - не забыть подать заявление в Пенсионный фонд до оформления кредита.
Что такое ипотека с господдержкой
Ипотека с господдержкой - это более широкое понятие. Она работает не только для семей с детьми, а для всех, кто покупает новостройку. Программа была запущена в 2020 году, чтобы поддержать строительную отрасль, и с тех пор её условия менялись несколько раз.
Ставка здесь тоже снижена - но не до 6%. В 2026 году она колеблется от 13,5% до 16,5%, в зависимости от банка и региона. Да, это выше, чем по семейной ипотеке, но всё равно ниже рыночных 18-22%. Государство компенсирует банку разницу, чтобы вы получили выгоду.
Важно: здесь нет ограничений по количеству детей. Вы можете быть одиноким человеком, без детей, и всё равно подать заявку. Главное - купить квартиру в новостройке у участника программы. Вторичка, загородный дом, коттедж - не подходят. Только новостройка, которая сдана в эксплуатацию или ещё строится.
Лимиты по сумме кредита такие же, как у семейной ипотеки: 12 млн в «столичных» регионах, 6 млн - в остальных. Но здесь нет привязки к материнскому капиталу. Вы можете использовать его, если он у вас есть, но это не требование программы.
Сравнение: ключевые отличия
| Параметр | Семейная ипотека | Ипотека с господдержкой |
|---|---|---|
| Ставка | 6% | 13,5-16,5% |
| Требуется ли ребёнок? | Да, хотя бы один, рождённый после 01.01.2018 | Нет |
| Тип недвижимости | Только новостройка от участника программы | Только новостройка от участника программы |
| Максимальная сумма | 6 млн (в регионах), 12 млн (в Москве, СПб, МО) | 6 млн (в регионах), 12 млн (в Москве, СПб, МО) |
| Можно ли использовать маткапитал | Да, как первоначальный взнос | Да, но не обязательно |
| Срок действия программы | До 2027 года (с возможным продлением) | До 2027 года (с возможным продлением) |
| Кто может подать | Семьи с детьми, включая одиночных родителей | Любой гражданин РФ, у которого есть доход |
Кому выгоднее семейная ипотека
Если у вас есть хотя бы один ребёнок - семейная ипотека - это ваш выбор. Разница в ставке в 7-10 процентных пунктов - это тысячи рублей в месяц. За 20 лет вы переплатите на 1-2 миллиона меньше, чем по обычной ипотеке с господдержкой.
Например, на 6 млн рублей под 6% - ежемесячный платёж около 43 000 рублей. При 15% - 56 000. Разница - 13 000 рублей в месяц. Это как зарплата одного человека, которую вы экономите.
Если у вас двое детей, и вы живёте в Санкт-Петербурге, вы можете взять ипотеку на 12 млн и сэкономить ещё больше. И да - вы можете взять её на квартиру в новостройке, даже если вы не участвовали в других программах. Главное - не пропустить срок подачи заявления в банк.
Кому выгоднее ипотека с господдержкой
Если у вас нет детей - вы не можете претендовать на семейную ипотеку. Тогда ипотека с господдержкой - ваш единственный шанс на сниженную ставку. Да, она выше, чем 6%, но всё равно лучше, чем 18-20% на рынке.
Например, молодой специалист, который переезжает в Москву, работает в IT, но не планирует детей в ближайшие годы. Он может купить квартиру в новостройке и получить ставку 14%. Без этой программы он бы платил 20% и не смог бы позволить себе жильё.
Также эта программа подходит для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, но не успел оформить семейную ипотеку. Например, ребёнок родился в 2017 году - значит, вы не подходите под семейную программу. Но вы можете взять ипотеку с господдержкой.
Что делать, если вы не знаете, какую выбрать
Задайте себе три вопроса:
- Есть ли у вас ребёнок, рождённый после 1 января 2018 года?
- Вы планируете покупать только новостройку или готовы рассмотреть вторичку?
- Сколько денег у вас на первоначальный взнос?
Если ответ на первый вопрос - да, то семейная ипотека - ваш выбор. Она дешевле, выгоднее, и вы не потеряете шанс.
Если ответ - нет, и вы хотите купить новостройку - тогда ипотека с господдержкой - ваш вариант. Она не такая выгодная, как семейная, но всё равно лучше, чем обычный кредит.
Если вы хотите вторичку - обе программы вам не подходят. Тогда вам нужно искать другие варианты: ипотеку с льготной ставкой от банка, или программы для молодых семей, которые есть в отдельных регионах.
Как не попасть в ловушку
Многие банки предлагают «семейную ипотеку» даже тем, у кого нет детей. Это обман. Такие предложения - маркетинг. Убедитесь, что банк действительно работает по государственной программе, а не просто использует слово «семейная» для привлечения клиентов.
Проверяйте: на сайте банка должна быть ссылка на Минстрой РФ или ЦБ РФ. Или в договоре должно быть указано: «Программа семейной ипотеки, утверждённая Постановлением Правительства РФ № 1709 от 20.12.2022».
Если вам говорят: «Мы сами решим, подходит ли вам программа» - это красный флаг. Вы должны сами подать заявление в банк, а банк - проверить документы. Не доверяйте устным обещаниям.
Что ещё важно знать в 2026 году
Обе программы действуют до конца 2027 года. Но условия могут меняться. Например, в 2025 году ограничили максимальную сумму в Москве до 12 млн - раньше было 15 млн. В 2026 году могут снова снизить лимиты, если рост цен на жильё замедлится.
Также в 2026 году ввели новое правило: если вы берёте семейную ипотеку и у вас рождается второй ребёнок, вы можете получить субсидию на погашение части долга - до 450 тысяч рублей. Это отдельная мера, не связанная со ставкой, но она работает только для семей с двумя и более детьми.
Не забывайте: обе программы работают только с кредитами, выданными в рублях. И только на жильё в России. Ни одна из них не работает для покупки загородного дома, дачи или квартиры за границей.
Можно ли взять семейную ипотеку, если ребёнок родился в 2017 году?
Нет. Семейная ипотека доступна только для семей, у которых хотя бы один ребёнок родился после 1 января 2018 года. Если ребёнок родился раньше - вы не подпадаете под эту программу, но можете рассмотреть ипотеку с господдержкой, если покупаете новостройку.
Можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса по ипотеке с господдержкой?
Да, можно. Хотя это не требование программы, вы можете подать заявление в Пенсионный фонд и использовать средства материнского капитала как часть первоначального взноса. Это работает как для семейной ипотеки, так и для ипотеки с господдержкой.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой на вторичное жильё?
Нет. Обе программы - и семейная, и с господдержкой - работают только на новостройки. Это значит, квартира должна быть в доме, который ещё строится или недавно сдан. Если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке - вам нужно искать другие кредитные программы, без господдержки.
Если у меня двое детей, но я не работаю, могу ли я взять семейную ипотеку?
Нет. Для получения семейной ипотеки требуется подтверждённый доход. Вы должны быть официально трудоустроены, иметь стабильный заработок и проходить проверку банка. Без подтверждения дохода кредит не выдадут, даже если у вас двое детей и вы подходите по всем другим критериям.
Что будет, если я куплю квартиру по семейной ипотеке, а потом у меня родится второй ребёнок?
Если вы уже взяли ипотеку по семейной программе, и у вас рождается второй ребёнок - вы можете претендовать на дополнительную выплату в размере до 450 тысяч рублей. Это не снижение ставки, а субсидия на погашение долга. Подать заявление можно в Пенсионный фонд, но только после рождения ребёнка и до окончания срока действия программы.
Выбирайте программу не по названию, а по своим условиям. Если есть дети - идите на семейную ипотеку. Нет - тогда ипотека с господдержкой. Не пытайтесь «обмануть систему» - это не сработает. Государство проверяет документы тщательно. Лучше выбрать правильный путь, чем потом тратить годы на переплату.
