Почему ипотека на 30 лет на самом деле стоит дороже, чем кажется
Вы взяли ипотеку на 30 лет с господдержкой - ставка 5%, первоначальный взнос 15%, ежемесячный платёж - 35 тысяч рублей. Кажется, всё идеально. Но через пять лет вы понимаете: вы уже заплатили 2,1 миллиона, а долг почти не уменьшился. Почему так происходит? Потому что ипотека на 30 лет - это не скидка, это ловушка для тех, кто не считает до конца.
Вы платите не за квартиру, а за время
Когда вы берёте ипотеку на 30 лет, банк не продает вам квартиру. Он продает вам возможность платить постепенно. И за эту возможность вы платите огромные проценты. Даже при ставке 5% переплата за 30 лет может превысить саму сумму кредита. Например, на 5 миллионов рублей с господдержкой вы выплатите 9,3 миллиона. Это почти вдвое больше. А если ставка вырастет до 7% после льготного периода? Тогда переплата - 13,5 миллиона. Вы платите не за дом. Вы платите за то, что не смогли накопить больше.
Господдержка - это не подарок. Это временная субсидия. Она снижает ставку на первые 3-5 лет, но не убирает долг. После этого вы возвращаетесь к рыночной ставке. А если у вас 30-летний график, то большая часть платежей в первые годы идёт на проценты, а не на погашение основного долга. В первые пять лет вы можете погасить всего 10-15% от суммы кредита. Остальное - это деньги, которые вы отдали банку за право не платить сразу.
Почему 15 лет выгоднее, чем 30
Возьмём тот же кредит - 5 миллионов рублей, ставка 5% на первые 5 лет, потом 7%. При 15-летнем сроке ежемесячный платёж - 39 500 рублей. При 30-летнем - 26 800. Казалось бы, разница почти в 13 тысяч рублей. Зачем переплачивать? Потому что за 15 лет вы заплатите 7,1 миллиона. За 30 - 9,3 миллиона. Разница - 2,2 миллиона. Это как купить новый автомобиль за 2 миллиона, а потом ещё раз - за 1,2 миллиона. Только вы не получаете второй автомобиль. Вы просто платите больше.
При 15-летней ипотеке вы к концу срока уже владеете квартирой полностью. При 30-летней - вы всё ещё платите, когда дети идут в институт, а родители требуют помощи. Вы не освобождаетесь от долга - вы откладываете его на будущее. А будущее - это не гарантия стабильного дохода. Это риски: увольнение, болезнь, рост цен, повышение ставок.
Господдержка - это не волшебная таблетка
Программы господдержки в 2025 году действуют до конца года. Они дают ставку 5% на первые 3-5 лет. Но условия чёткие: вы должны быть молодой семьёй, иметь детей, покупать жильё на первичном рынке. И всё это - временно. Когда льгота заканчивается, ставка возвращается к рыночной. В 2025 году средняя ставка по ипотеке - 18,3%. Это не шутка. Это реальность, с которой сталкиваются те, кто взял кредит на 30 лет.
Если вы взяли ипотеку на 30 лет в 2023 году, то в 2028-м вы начнёте платить по ставке 15-18%. Ваш платеж может вырасти в полтора-два раза. А если вы привыкли к 27 тысячам, а теперь вам нужно 48 тысяч - что делать? Сократить расходы? Уволиться? Перепродать квартиру? Всё это - стресс. И всё это - последствия выбора долгого срока.
Вы теряете гибкость
Кредит на 30 лет - это как подписка на 30 лет. Вы не можете просто остановиться. Если вы захотите продать квартиру через 10 лет, вы столкнётесь с тем, что у вас ещё 70% долга. Вы должны погасить его перед продажей. Или найти покупателя, который согласится взять оставшийся кредит. Это сложно. И дорого.
А если вы захотите рефинансировать? В 2025 году банки охотно рефинансируют кредиты с остатком до 5 лет. Но если вы уже 10 лет платите по ипотеке, банк не захочет пересчитывать ваш график. Он видит, что вы уже переплатили 3 миллиона, а долг ещё 3,5 миллиона. Зачем ему это? Он не хочет рисковать. Вы застряли.
Кредит на 15 лет даёт вам свободу. Через 7-8 лет вы можете погасить его досрочно, продать квартиру, купить новую - и не быть в долговой ловушке. Вы не привязаны к одному банку, одному району, одному графику. Вы свободны.
Инфляция - это не ваш друг
Многие говорят: «А инфляция съест долг!». Это миф. Инфляция не съедает ваш долг. Она съедает вашу зарплату. Вы платите фиксированную сумму каждый месяц. Если вы зарабатываете 80 тысяч, а инфляция 8%, то ваша реальная покупательная способность падает. Но долг остаётся тем же. Вы платите 35 тысяч в месяц, как и пять лет назад. Только теперь вы не можете позволить себе съесть обед в кафе. А кредит - всё ещё там.
Инфляция не помогает тем, кто берёт долг на 30 лет. Она помогает только тем, кто платит быстро. Потому что если вы погасили кредит за 15 лет, то к 2035 году вы уже не платите ничего. А те, кто взял на 30 лет, будут платить до 2055 года. И к тому времени они будут старше 60. Их дети уже взрослые. Их зарплата - не та. Их здоровье - не то. А долг - всё ещё есть.
Что делать, если вы уже взяли ипотеку на 30 лет?
Если вы уже подписали договор - не паникуйте. Но начните действовать. Первое - досрочно гасите долг. Даже по 5 тысяч в месяц. За год это 60 тысяч. За 5 лет - 300 тысяч. Это сокращает срок на 3-5 лет и экономит сотни тысяч процентов.
Второе - не ждите, пока закончится господдержка. Начните готовиться сейчас. Откладывайте деньги на счёт. Пусть это будет 10-15 тысяч в месяц. Когда ставка вырастет, у вас будет резерв. Вы не будете вынуждены брать кредит на ремонт или лечение.
Третье - пересмотрите бюджет. Сократите ненужные расходы. Откажитесь от подписок, которые не используете. Перейдите на более дешёвый тариф мобильной связи. Эти деньги - ваша страховка от финансовой катастрофы.
Когда ипотека на 30 лет - нормальный выбор?
Есть только один случай, когда она оправдана: если ваш доход нестабильный, вы работаете в сфере с высоким риском увольнения, или вы только начинаете карьеру. Тогда низкий платёж - это не роскошь, а выживание.
Но даже в этом случае - не берите 30 лет. Берите 20. И сразу планируйте досрочное погашение. Даже если вы платите по 2 тысячи в месяц - это лучше, чем ничего. Каждая тысяча, которую вы платите досрочно, сокращает срок и переплату.
Ипотека на 30 лет - это не инструмент богатства. Это инструмент отсрочки. Он даёт вам квартиру сейчас. Но забирает свободу завтра. А свобода - это то, что нельзя вернуть.
Что лучше: 15 лет или 20?
Для большинства людей - 20 лет. Это баланс между нагрузкой и свободой. Платёж на 20 лет будет на 30-40% выше, чем на 30 лет. Но переплата - на 40% ниже. Вы платите меньше процентов. Вы быстрее становитесь владельцем. Вы можете рефинансировать, продать, переехать - без страха.
А 15 лет - для тех, у кого стабильный доход, сбережения и уверенность в будущем. Это не для всех. Но для тех, кто может - это единственный разумный выбор.
Не берите ипотеку на 30 лет, потому что «так принято». Берите её, потому что вы понимаете, за что платите. И если вы не готовы платить 30 лет - не берите на 30 лет. Всё просто.
Почему при ипотеке на 30 лет в первые годы долг почти не уменьшается?
Потому что в первые годы большая часть платежа идёт на оплату процентов, а не на погашение основного долга. Банк сначала получает свои деньги, а потом - ваша часть. Например, при ставке 5% и кредите 5 млн рублей в первый год вы погасите только 7-10% от суммы. Остальное - проценты. Это стандартная практика для всех аннуитетных кредитов.
Можно ли досрочно погасить ипотеку на 30 лет без штрафов?
Да, в России по закону досрочное погашение ипотеки не может быть ограничено штрафами. Вы можете вносить любую сумму в любое время. Главное - уведомить банк заранее (обычно за 30 дней). Можно сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж. Первый вариант выгоднее - он экономит больше процентов.
Что будет, если я не смогу платить по ипотеке через 10 лет?
Если вы перестанете платить, банк начнёт процедуру взыскания. Сначала - штрафы и пени. Потом - судебное разбирательство. В итоге квартира будет продана на аукционе. Если вы всё ещё должны банку - остаток долга останется. Вы не освободитесь от него. Это не просто потеря квартиры - это долг, который будет преследовать вас ещё годы.
Стоит ли брать ипотеку с господдержкой, если срок 30 лет?
Господдержка - это хорошо, но только если вы планируете досрочно погасить кредит. Если вы берёте на 30 лет, чтобы «просто жить», вы рискуете остаться в долговой ловушке на десятилетия. Лучше взять на 15-20 лет, использовать льготу, а потом досрочно гасить. Так вы получите и выгоду, и свободу.
Какой срок ипотеки выбрать, если я молодая семья с двумя детьми?
Возьмите 20 лет. Это даёт вам комфортный платёж, но не привязывает к долгам до пенсии. У вас есть дети - значит, будут расходы на образование, медицину, отдых. Вам нужна финансовая гибкость. 20-летняя ипотека позволяет вам через 8-10 лет выйти на нулевой остаток, если вы будете досрочно гасить. Это безопаснее, чем 30 лет.
